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图书信息

酒店投资决策分析方法与应用

中国水利水电出版社
    【作 者】段正梁 著 【I S B N 】978-7-5084-8679-6 【责任编辑】张玉玲 【适用读者群】本专通用 【出版时间】2011-07-01 【开 本】16开 【装帧信息】平装(光膜) 【版 次】第1版第1次印刷 【页 数】144 【千字数】210 【印 张】9 【定 价】18 【丛 书】21世纪高等院校规划教材 【备注信息】
图书详情

    本书在简要介绍国内外工程经济学基本原理与方法的基础上,系统阐述了酒店项目投资决策分析的理论和方法,并通过选取新建酒店项目、酒店改建项目、公寓式酒店项目、酒店收购项目4种不同类型的酒店投资项目,对具体案例的投资决策进行了分析。全书共7章,主要内容包括:酒店投资决策分析概述、酒店投资决策分析的方法论基础、酒店投资项目的市场分析、酒店投资项目的投资与收益估算、酒店投资项目的盈利与偿债能力分析、酒店投资项目的不确定性分析、酒店投资决策分析的应用案例。

    本书可用作高等院校旅游管理或酒店管理专业本科生及研究生旅游项目投资、酒店项目投资或相关课程的教材,也可供酒店企业、房地产开发企业或投资公司从事酒店投资或旅游地产投资的专业人员阅读参考。

    •理论与应用相结合,既有基本的理论介绍,又注重决策方法的应用。

    •案例均来源于酒店项目投资决策第一手材料,且项目类型较为齐备。

    •案例分析深入浅出,突出实务操作,旨在培养读者的实践能力。

    •各章后附有练习思考题,帮助读者提升分析问题和解决问题的能力。

    战后以来,旅游产业因迅速兴起而被举世公认为朝阳产业。受益于旅游需求迅速增长、旅游消费潜力巨大、相关政策支持、交通条件的大幅改善,旅游产业未来仍将保持快速发展之势。作为旅游产业内重要的细分行业,酒店业的发展、酒店投资的增长和整个旅游产业的发展相伴而生。进入21世纪,我国已步入酒店投资的高潮期。1999~2007年间,我国酒店业每年的投资额从78.46亿元上升为925.07亿元,年均增长36%。而2000~2008年间,我国五星级酒店年投资额增长高达361%。业内有预测称,“十二五”期内,全国每年新建酒店将超过1500家,总投资额近4000亿元 。如果加上既有酒店设施的改扩建投入,我国未来酒店投资总额将更加庞大。

    与酒店投资急剧膨胀趋势相对应的另外一种情形是,近年来,我国酒店行业的整体投资收益却在不断下降。有资料显示,从20世纪90年代中期以来,我国酒店的客房闲置率在不断上升。进入21世纪,全国酒店每年至少有30万间客房处于闲置状态,按平均每间客房投资10万元计算,全国就有300亿元的酒店资产闲置。从1994年到2007年的大部分年份内,我国酒店客房供给增长过快,导致酒店市场秩序混乱,过度的价格竞争影响了酒店业的利润增长。从1996年起,全国酒店平均出租率和利润率逐年下降,1998年全行业开始出现亏损,一直断断续续地维持到了2007年 。

    从宏观上来讲,酒店行业这种投资规模激增与投资收益下降的现象显然是受内在的经济规律或市场法则所左右的。而从微观上来说,没有任何一个酒店项目投资者(或投资机构)不希望其投资项目能够获得好的投资收益。对于一个特定的酒店投资项目而言,良好的投资收益当然来源于酒店管理者对其业务的经营管理,但也与该酒店项目投资决策的科学性与合理性有着极大的关系。如何提高酒店投资决策的科学性与合理性,正是本书著述的要旨所在。本书在简要介绍国内外工程经济学基本原理与方法的基础上,系统阐述了酒店项目投资决策分析的理论和方法,并通过选取新建酒店项目、酒店改建项目、公寓式酒店项目、酒店收购项目4种不同类型的酒店投资项目,对具体案例的投资决策进行了比较详细而深入的分析。

    本书是根据作者多年理论教学与实践工作经验总结,并吸收国内近几年酒店投资可行性研究成果,在修改完善“酒店投资与规划”课程讲义的基础上著述而成。本书的写作,受益于恩师、曾任世界银行项目评估专家的张维然先生有关项目投资决策分析课程的教诲以及先生所提供的投资项目可行性研究的工作经历。国内著名的投资学专家黄渝祥先生开设的有关项目国民经济评价、财务经济学等专题讲座,也使作者在项目决策分析系统理论的把握上获益匪浅。此外,作者本人在任职上海方策管理咨询有限公司期间曾积累大量项目可行性研究案例,本书案例之一即是根据作者当时所负责完成的一个酒店投资案例报告的基础上重新整理而成的,而书中其他案例则根据网络文献修改完善而成 。作者在此对上述恩师以及所用网络文献的作者致以诚挚的谢意!

    本书初稿完成后,已连续两年作为湖南师范大学旅游学院旅游管理专业硕士研究生“酒店规划与投资”课程的专用教材,取得了较好的教学效果。周树雄、李柏、谭伟明、何小梅、杨晶、马伏英、肖和华等同学为本书的定稿提出了宝贵的修改意见。同时,周树雄、宋镇清、李柏、马伏英、危湘衡同学以及本院教师唐宇凌博士参与并负责完成了书中所有计算过程的校核与部分案例的分析工作。我的女儿段晨同学则利用暑假参与完成了部分案例的收集与分析整理工作。因此,本书可以认为是师生合作与共同努力的结晶。

    本书的出版得到湖南师范大学博士启动项目《旅游企业多元化经营与企业价值关系研究》(2010BQ26)课题经费的赞助;中国水利水电出版社的雷顺加先生对本书的出版提供了大量无私的帮助,作者在此一并致谢!

    由于作者水平有限,书中一定存在不少缺点,欢迎广大读者批评指正。

    目 录
    前言
    第1章 酒店投资决策分析概述 1
    1.1 酒店与酒店业特性 1
    1.1.1 酒店及其产品属性 1
    1.1.2 酒店产业特性 3
    1.2 酒店行业的发展趋势 4
    1.2.1 西方酒店业的发展历程 4
    1.2.2 世界酒店业的发展趋势 5
    1.3 酒店投资决策分析简介 7
    1.3.1 酒店投资的一般含义 7
    1.3.2 酒店投资决策的含义 8
    1.3.3 项目投资决策分析的工作顺序 10
    1.3.4 酒店投资决策分析的目的要求 10
    1.3.5 酒店投资决策分析的主要内容 11
    练习与思考 14
    第2章 酒店投资决策分析的方法论基础 15
    2.1 资金的时间价值与等值计算 15
    2.1.1 资金的时间价值 15
    2.1.2 资金等值与现金流量图 16
    2.1.3 资金等值计算公式 18
    2.1.4 利息与利率 23
    2.2 投资方案的评价判据 26
    2.2.1 投资回收期 26
    2.2.2 净现值和年度等值 28
    2.2.3 内部收益率 30
    2.3 投资方案的比较和选择 32
    2.3.1 方案之间的相互关系 32
    2.3.2 独立方案的比较和选择 33
    2.3.3 互斥方案的比较和选择 34
    练习与思考 39
    第3章 酒店投资项目的市场分析 41
    3.1 市场调查与预测 41
    3.1.1 市场调查 41
    3.1.2 供需预测 42
    3.1.3 价格预测 43
    3.2 投资环境分析 44
    3.2.1 政治环境因素 44
    3.2.2 经济环境因素 45
    3.2.3 社会环境因素 45
    3.2.4 技术环境因素 45
    3.3 竞争力分析 46
    3.3.1 竞争优劣势分析 46
    3.3.2 竞争力对比分析 47
    3.4 市场定位分析 47
    3.4.1 市场细分的作用 47
    3.4.2 市场细分的类型 48
    3.4.3 目标市场的选择 48
    3.5 投资区位分析 48
    3.5.1 项目选址应考虑的因素 49
    3.5.2 项目选址的原则与要求 50
    练习与思考 53
    第4章 酒店投资项目的投资与收益估算 54
    4.1 酒店投资项目的投资估算 54
    4.1.1 酒店项目投资的投资构成 54
    4.1.2 固定资产投资的估算 56
    4.1.3 流动资金的估算 59
    4.2 酒店投资项目的收益估算 61
    4.2.1 投资收益的来源 61
    4.2.2 经营成本的估算 63
    4.2.3 折旧费、摊销费和所得税的估算 63
    4.2.4 利润、投资收益的估算 64
    4.2.5 现金流量表 64
    练习与思考 67
    第5章 酒店投资项目的盈利与偿债能力分析 69
    5.1 项目盈利能力分析 69
    5.1.1 项目盈利能力指标 69
    5.1.2 项目全部投资的盈利能力 70
    5.1.3 项目自有资金的盈利能力 71
    5.2 项目偿债能力分析 75
    5.2.1 项目偿债能力指标 76
    5.2.2 项目资金来源与运用的平衡 78
    5.2.3 项目资产负债结构及流动性 81
    练习与思考 83
    第6章 酒店投资项目的不确定性分析 85
    6.1 不确定性条件下的盈亏平衡分析 85
    6.1.1 内涵及其作用 85
    6.1.2 盈亏平衡分析原理 86
    6.1.3 盈亏平衡点的计算方法 87
    6.2 不确定性条件下的敏感性分析 89
    6.2.1 内涵及其作用 89
    6.2.2 单因素敏感性分析的步骤 89
    6.2.3 敏感性分析方法的应用 91
    6.3 不确定性条件下的风险分析 93
    6.3.1 不确定性与风险分析的关系 93
    6.3.2 风险决策分析的方法与应用 94
    6.4 不确定性条件下的决策准则 98
    练习与思考 99
    第7章 酒店投资决策分析的应用案例 100
    7.1 高星级酒店新建项目的投资分析 100
    7.1.1 项目背景 100
    7.1.2 财务数据预测 102
    7.1.3 项目财务评价 106
    7.1.4 项目不确定性分析 110
    7.2 公寓式酒店项目的投资分析 111
    7.2.1 方案概述 111
    7.2.2 投资方案盈利能力的比较分析 113
    7.2.3 分析结论与投资建议 118
    7.3 酒店改建项目的投资分析 119
    7.3.1 项目背景 119
    7.3.2 财务数据估算 119
    7.3.3 项目财务评价 124
    7.3.4 不确定性分析 126
    7.3.5 评价结论与建议 127
    7.4 酒店收购与改建项目的投资比较分析 128
    7.4.1 项目方案概述 128
    7.4.2 整层购买方案的财务评价 129
    7.4.3 办公楼改造方案的财务评价 130
    7.4.4 项目投资方案的不确定性分析 132
    7.4.5 分析结论与建议 133
    练习与思考 134
    参考文献 136
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